亮灯率不到10,房价初叶跌了

2019-09-19 19:57栏目:房产投资
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2年前,很多人都说三四线城市很亲民,房价只卖三四千一平,但是却很少有人买,开发商地方政府都很焦虑。2年后随着棚改货币化的拉动,加上一二线热钱的涌进,三四线及其周边县城都开始躁动不安了,房价像坐了火箭般直窜云霄,购房大军像河水般袭来,原本三四千一平的房子摇身一变成了七八千一平,很多人却坐不住了,疯狂地买进。

猫哥的朋友们都很关注房地产,每天相关的问题总有上百个,加上最近股票太熊,币圈太黑,理财风险加大,虽说房地产的市场变化也很大,但依然是大家最关注的话题。

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地产商也纳闷,房子便宜没人买,房子涨价倒是去库存给劲。于是各大地产商营销策略升级,“捂着卖”、“涨价卖”、“需找关系买”等各种噱头应运而生,三四线城市及其周边五六线县城等都稳稳地进入万元俱乐部。一二线周边的三四线城市更疯狂,房价一度飙升到三四万一平,泡沫大得惊人。

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三四线城市和十八线县城,房价上涨的逻辑,绕不开恐慌性购房心理,中国式买房从不讲道理,向来坚决执行“买涨不买跌”的黄金法则。

猫哥的朋友们都很关注房地产,每天相关的问题总有上百个,加上最近股票太熊,币圈太黑,理财风险加大,虽说房地产的市场变化也很大,但依然是大家最关注的话题。

实话实说,三四五六线城市现在除了房价高之外,其它的所有配套设施真的是跟不上。尤其是一些偏远的新区,人口密度极其低,据当地人反映很多楼盘甚至都没通水通电,居民生活十分不便。一点不夸张地说,多数小区晚上的亮灯率都不足10%。一个又一个新区新鲜出炉,像极了当年的鬼城鄂尔多斯。

这种房地产情节是有历史和现实的原因:

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房产文化已经植入了我们的基因,华人去了哪都是买房置地,中国台湾、东南亚都这样,历史上我们是个农耕民族,很多朝代都是鼓励自耕农持有土地,国家的税收和延续也都以此为根基,再牛的人,衣锦还乡也要买地盖房,改不了了,所以土地制度历来最受关注;

最新消息显示,三四线楼市面临重磅调整,红利即将退出,房价将迎来大幅回调。

现实来说,买房也是固化资产,保值增值的首选,相对来说买房也比较简单,不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。而且现在房产绑定的附加值越来越高,比如结婚、教育等等人生基本选项都需要一套房子打底,所以买不买房是个基础民生问题。

首先,三四线城市上涨的最大动力“棚改货币化补偿”政策已生变故,未来热点城市、房价上涨过快、库存较低的城市都会进行全面收缩,如此一来三四线房价很难再保持火热姿态,没有棚改补偿资金的支撑,房价回调是大势所趋;

房价涨跌决定了悲喜人生,房价涨,造成无房家庭的普遍焦虑;涨得快,买房的高兴但是政府担心泡沫化;房价跌,就有老业主大闹售楼处的,这种场景大家屡见不鲜了。

其次,已有消息显示三四线城市目前正在降温。从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。事实非常清晰,在中央喊出遏制房价上涨的口号之后,多数城市地方政府已经按部就班进行适当调控加码,楼市上涨预期已经不那么强烈了,购房需求骤降直接导致成交量的大幅萎缩;

不过,房子就在哪,不喜不悲。云房数据中心最近发布了8月份的百城房价走势统计报告,事情正在起变化啊,我们先来看下这个报告:

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再者,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

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更重要的是,资本已经有大撤离迹象,降价抛房屡见不鲜。资本搅局下,市场自然会习惯性燥热,一些不明就里的人也习惯性地跟风进场,但要知道资本是聪明的,是无坚不摧且有敏锐嗅觉的,当所有人都沉浸在房价上涨,房子升值的狂欢中时,殊不知资本已经悄悄在撤离了。有专家分析认为,在资本的大举逃离下,则极有可能造成三四五六线的房价大幅下跌,甚至崩盘。

房价环比下跌的城市有29个,7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的,还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

事实上,最近经常有媒体报道,三四线城市二手房降价都卖不掉的尴尬情况,丹东有业主直降40万都未能成交。

总结来说:

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房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

独立经济学家马光远说,三四线城市房价比王者荣耀都让人着迷,但这种沉迷危害极大,因为三四线城市最怕的不是价格泡沫,而是数量泡沫。他甚至直言不讳到,三四线城市房价必定下跌,没大跌就该偷着乐,过量的房子只有炸掉,没有太好的办法。四线及以下城市的房子没有任何投资价值。

厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五。

无独有偶,经济学家钟伟也不止一次呼吁到,尽快卖掉手上的劣质三四线城市的房产,向人口更加聚集、产业优质的一二线转移。他认为三四线是没有未来的,没有人口和产业支撑,空有高不可及的房价,这里很难有大的发展。

厦门的故事很有代表性。

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因为各种市场需求和炒家的刻意炒作,厦门房价过去几年狂飙突进,街角小巷都在讨论房价,但是最近的一轮调整,很多炒房团被深度套牢,先有房价崩盘的消息传出,后来发现很多房东纷纷抛售房产,有2016年囤房的地产商挥泪甩卖,但市场难觅接盘侠,大家都在持币观望,房价比高峰时降了约有1万元。很多买房者会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。而这个期间仓促上车的人有不少已经哭晕。

相比于以上两位,地产大佬余英说得话就更加直白了,他在博鳌房地产论坛上一针见血地指出,未来房价会分化很大,一二线需求庞大尚可顶住,但三四线城市面临巨大的人口流失,是城市化不可逆的结果,房价很难撑住不降,他甚至认为后期有些地区需要“救市”。

以厦门为代表的诸多城市房价开始微跌,加上地产商拿地谨慎,1-7月接近800宗地块流拍,《2018年8月份40城土地市场报告》也显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,这些都显示出对于房子的看法正在加速分化。

他更建议大家抓紧时间卖掉这里的投资房产和土地,落袋为安,把钱放在手上也比持有房产安全。不言而喻,三四线的未来真的令人担忧。

核心原因还在于调控。诸多地产商都低估了这一轮的调控力度,从2002年到2017年,房地产的调控差不多是三年一个周期,从低点到高点再到低点,所以大家习惯了用历史经验看未来,有些地产商希望刀口舔血牟暴利,前两年还在加杠杆拿地,现在都面临大风险,要么找钱保证现金流,要么加速卖房回笼资金。

奇哥经常说,听专家的话一定要听话听音,大佬们纷纷看衰三四线城市的房产,并非意味着这里所有的房子都不能持有。他们虽然没有明示,但我们应该清楚,城市中心的优质地段资产肯定是有价值的,像新区的一些亮灯率不高且配套设施不全,开发商承诺的配套迟迟未兑付的资产,肯定是不适合长期持有的,对于投资客来说,这些就是最低等级的资产,在房地产税还未降临之前还是尽快处理的好。

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当然,更多的城市还沉浸在房价上涨的喜悦中,特别是三四线城市,房子还是热议的话题,很多房子还需要抢,一些前两年均价四五千的小县城,过万的项目比比皆是了。

不过话说回来,目前三四线城市处在变革的节点,市场降温趋势明显,这些资产真想处置恐怕也有难度,不做好大幅降价的心理准备恐怕很难有人愿意接盘,毕竟本地的刚需不仅有房,且他们很不愿意买二手房。

呼和浩特、海口、长沙、泉州、南阳二手房价格涨幅名列前茅。其中呼和浩特月环比上涨6.07%,有点猛。

还是那句话,三四五六线的投资者们,且行且珍惜吧。

一般提到房地产市场很少提到呼市,这里的房价也是多年横盘,涨幅不大库存很多,当地的大妈形容,"房子像庄稼一样种下去长出来,以前的荒郊野地都盖了房"。

前些年猫哥问过呼和浩特当地的开发商老大,他说日子不好过,"现房、期房加一起保守的说够卖五年的,如果只卖给当地人,十年也卖不完,而恒大、碧桂园还是大手笔的杀入,前景不好说。"

谁知道,去库存的利好一来,不过四五年的时间,呼和浩特前两周宣布,全面停止去库存,调控措施已经在路上了。

呼市的上涨其实还能找到一些理由的,比如首府城市,比如高铁要开通了,都对房价有很大的刺激。二十多年前,从呼市到北京,绿皮火车要开12个小时,提速提了好几次,现在需要多久?也要8个多小时。二十多年前,北京去南昌要开38个小时,现在也只要8个多小时,而距离是呼市到北京的3倍,如果沿着高铁买房是正确的思路,那呼市的涨幅是可以理解的。

但决定性的因素还是棚改。绝大多数三四五线城市目前的狂欢也源于此。

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关于棚改说的已经够多了,需要提醒的是,按照计划,棚改在2020年完成,很多省市因为执行的早,力度很大,棚改已经进入尾声,像长春就在8月底取消了棚改项目的货币化安置购房奖励政策,鼓励被征收人选择房屋安置。

其实这个信号已经很说明问题了。去库存接近尾声,现在判断未来房价怎么走对很多家庭是重要决策。

近期是上市公司的中报发布期,几个大公司的判断需要重点看一下,对大家有帮助的:

● 比如恒大就说,未来会集中在一二线城市,他们认为三四线城市的风险在积聚;

● 比如融创也说,买融创的房子不如买融创的股票。

春江水暖鸭先知,这些在地产市场赚走大钱的人都在无比关注安全警戒线,更何况投入全部身家的我们。

当然,还有一个悬而未决的大杀器--房产税,尽管包括任大炮等人都表示房产税对于降房价没作用,但是细则不出,大家心里都还是没底啊。

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因为分化严重,家庭购房需要慎之又慎,猫哥一向的观点:

如果是刚需,包括首套房和改善性刚需,随时买都没什么问题,即便增值有限,保值能力也是不错的,这也符合多数中国人的观念,有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。

如果是投资的话,还真要好好分析下了,房地产公司的走向和政府调控措施其实已经指明了方向,但要不要买,得看具体的收益了。

收益率怎么衡量?有一个指标--"转售回报率"值得参考,啥意思呢,差不多就是"买来就出租,满了年限可以出手就卖出",典型的投资行为,一般考察一个投资周期,比如五年。

历史上这个回报率还是不错的,平均能达到11.5%的年化收益!

但是自打调控开始,像北京,这个数据就差了很多,大概4%左右,大量的城市也急剧下降,有研究机构建模之后跑出来的预测显示,绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%,个别城市会高些,但也基本在6-7%之间。

请注意,这还是房产税未出台的情况下,如果再扣除房产税,那增值水平跟货币基金差不多了,靠谱点的投资理财也能达到这样的收益率,是不是还要去买房就真的要思量下了。

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